中国最大CBD 鱼珠、琶洲、金融城 合体！

鱼珠也一直有着广州版金丝雀码头的美誉。

经过多年的改造升级，金丝雀码头已经成为汇丰银行、花期银行在欧洲的总部所在地，其摩天大楼与总部企业的数量丝毫不输伦敦金融城。

鱼珠的成长速度同样惊人，自央企保利2015年进驻之后，鱼珠片区彻底激活，2017年与金融城合体并称“第二CBD”，2020年又与琶洲、金融城、大学城合体，一起纳入“广州人工智能与数字经济试验区”。

经过两次“合体”，鱼珠的朋友圈是越来越高大上了。玩什么不重要，重要的是和谁玩，这就是圈层的力量。

01

鱼珠隧道重要进展

最近，鱼珠和它的朋友圈在融合发展方面又搞出两个动作。

一是鱼珠隧道（原鱼琶隧道）开始征询意见公示，二是金融城与鱼珠片区融合区征询意见公示。

11月5日，广州规划和自然资源局官网发布《鱼珠隧道（原鱼琶隧道）工程控制性详细规划修正开始征询意见公示》，这意味着鱼珠隧道获得重要进展。

据规划，琶鱼隧道南起新港东路，采用隧道形式下穿珠江，在珠江北岸下穿鱼珠码头地块及现状黄埔大道东后接地，随后向北以桥梁形式接入茅岗立交。道路红线宽60米，设计车速为50公里/小时，采用双向六车道盾构隧道，道路等级为城市主干路。

鱼珠隧道（原鱼琶隧道）建成后，将是广州中心城区又一重要过江通道。届时，琶洲与鱼珠两大商务区可实现5分钟互通，实现科学城、金融城、鱼珠与琶洲、大学城、国际创新城的高快速联系。在此意义上，广州第三中轴更加醒目。

鱼珠隧道（原鱼琶隧道）的重要性可以通过以下示意图来展示：

如图所示，鱼珠隧道堪称画龙点金之笔，它将第二CBD（鱼珠片区）和琶洲打通，然后与珠江新城形成一个闭环效应。实现“黄金三角区”的无缝对接与深度合体，这可以视为对天河CBD的一次扩容。

大家知道现有的天河CBD已经非常厉害了，如果再扩容，就更加无敌了。

根据中国社科院《商务中心区蓝皮书：中国商务中心区发展报告No.5（2019）》的数据，天河CBD的产值达到3182亿元，排名全国第一（陆家嘴未参与排名）。如果再算上鱼珠、琶洲两大商务区的产值，广州有望建成全国最大的CBD集群。

02

「金融城-鱼珠融合区」来了

除了和琶洲的融合发展加速，鱼珠与一街之隔的金融城，也宣布再度“合体”。

11月4日，广州规划和自然资源局贴出了两则征询意见公示：《人工智能与数字经济试验区金融城与鱼珠片区融合区城市设计优化及控制性详细规划调整征询意见公示》。

注意，在这个公示中，首次出现“金融城与鱼珠片区融合区”这个表述，这个融合区在哪里呢？

根据规划图，“金融城与鱼珠融合区”实际上就是金融城东区，此次没有提及东区，而是以融合区来代指，说明金融城和鱼珠融合发展的重要性，也可以视为是金融城对鱼珠抛出的一个橄榄枝。

毕竟，两个商务区彼此接壤，只有一街之隔，融合发展是迟早的事情。

根据规划，“金融城-鱼珠融合区”以环城高速为界，分为东西两个TOD组团，如下图所示：

西面为科技金融创新组团，将以科技金融、数字经济总部办公功能为主，同时统筹落实车陂村住宅、物业复建安置需求，为邻近就业人口提供居住配套及商业服务；

东面为综合商务办公组团，以商务办公、综合商业功能为主，依托三溪地铁站，聚集数字娱乐等总部，配套高端居住生活配套，以打造现代活力的产业空间。

另外，「融合区」还增加了两条地铁，新增了两个站点，分别是23号线（已纳入新一轮轨道交通线网规划）和25号线（规划中）。

也就是说，未来的金融城-鱼珠融合区（金融城东区），将成为一个4条地铁汇聚的大枢纽，并且将拥有5个地铁站。

可见，这个「融合区」的含金量是非常高的，它虽然属于金融城片区，但布局的产业集群是科技金融、数字经济，这也是金融城为什么可以与琶洲一起纳入广州人工智能与数字经济区的重要原因。

与琶洲修跨江隧道，与金融城共建融合发展区，鱼珠的“外交能力”不是一般的强，朋友圈阵容不是一般的高。当然，这也是贯彻落实“广州人工智能与数字经济试验区”的必然要求，鱼珠必须顺势而为。

03

销冠为什么总是鱼珠港？

得天独厚的区位优势，外加强大的资源连接能力，以及央企保利的精心运营，位于鱼珠片区的保利鱼珠港长期稳居广州商办项目的销冠。

以下是今年1月到10月份广州商办项目的成交量排名，排在榜首的还是鱼珠港，无论是成交面积还是成交金额都稳居全市第一。

可见，优质资产永远不愁卖。大环境好的时候，优质资产自然是万人迷，大环境不好的时候，资本也更青睐于用优质资产避险。

然而，买家常有，而优质资产不常有。

而在龙头企业们的“疯狂安利”下，保利鱼珠港的网红稀缺产品——临江小独栋，就是典型的、不可多得的优质资产，大部分已被游戏、教育等新兴行业的龙头购买，目前仅剩最后一栋：

保利鱼珠港生态江景独栋（实景图）

在寸土寸金的中心城区，能拥有一套小独栋办公，是很奢侈、很罕见的的，但这背后又有着强烈的市场需求。

要知道，鱼珠未来的主导产业是人工智能和数字经济，而独栋写字楼，正是这些高科技从业者青睐的办公形态。像硅谷、中关村的工程师和科学家，都是低密度独栋写字楼的“忠实粉丝”。

在此意义上，鱼珠的未来将不仅仅是金丝雀码这样的CBD，而更多的是要成为像中关村、深圳湾、琶洲那样的数字经济制高点。

如何才能站在风口上飞？考验的不仅仅是资金实力，更多的是眼光和行动力。